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      掌握房產租賃業務中的稅收知識!不吃虧!

      2019-07-08 09:25 來源:中華會計網校   我要糾錯 | 打印 | | |

      最近網上有一個個人出租房屋逃稅被判刑和罰款的案例(詳見附錄河南省駐馬店市中級人民法院刑事裁定書[2019]豫17刑終68號),前車之鑒后事之師,就上述判決案例,老顧提醒大家在個人房產租賃業務中應該掌握以下財稅知識點,做到知法守法。

      一、關于個人所得稅

      1、對于個人出租方來說,取得直接租賃房屋收入,屬于個人所得稅應稅所得中“財產租賃所得”,每次收入不超過四千元的,減除費用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費用,其余額為應納稅所得額。

      個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

      政策依據:

      (1)《中華人民共和國個人所得稅法》(主席令第九號)第二條、第六條

      (2)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第四條

      2、關于稅率,財產租賃所得,適用比例稅率,稅率為20%。但是,對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

      政策依據:

      (1)《中華人民共和國個人所得稅法》(主席令第九號)第三條

      (2)《財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)第二條

      3、對于個人出租方來說,取得轉租房屋收入,屬于個人所得稅應稅所得,應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金,憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時,從該項轉租收入中扣除。

      關于財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為:

      (1)財產租賃過程中繳納的稅費;

      (2)向出租方支付的租金;

      (3)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;

      (4)稅法規定的費用扣除標準。

      個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

      政策依據:

      (1)《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函[2009]639號)

      (2)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第四條、第五條

      4、房產租賃業務中,以出租方為個人所得稅納稅人,以支付所得的承租方為扣繳義務人。出租方必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款,承租方必須依照法律、行政法規的規定代扣代繳稅款。

      出租方對于取得應稅所得,承租方未扣繳稅款的,出租方應當在取得所得的次年六月三十日前,繳納稅款;稅務機關通知限期繳納的,應當按照期限繳納稅款。

      對于承租方應扣未扣稅款的,由稅務機關向出租方追繳稅款,對承租方處應扣未扣稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。

      政策依據:

      (1)《中華人民共和國個人所得稅法》(主席令第九號)第九條、第十三條

      (2)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條、第六十九條

      二、關于增值稅及附加稅費

      1、增值稅方面

      (1)在2019年1月1日至2021年12月31日期間,對于自然人個人,采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。

      (2)在2016年5月1日至2018年12月31日期間,個人采取一次性收取租金的形式出租不動產,取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

      政策依據:

      (1)《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)

      (2)《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)

      (3)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》國家稅務總局公告2016年第23、53號

      2、附加稅費方面

      (1)如果個人出租房屋,按照上述增值稅優惠政策規定,享受了免征增值稅的,那么相應的城建稅、教育附加、地方教育附加都可以免征。

      (2)如果個人出租方面,不符合增值稅優惠條件,繳納了增值稅的,那么應該繳納城建稅、教育附加、地方教育附加,同時可以享受對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

      政策依據:

      (1)《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)

      三、關于房產稅和城鎮土地使用稅

      1、房產稅由產權所有人繳納,房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。

      2、對個人出租住房,不區分用途,按4%的稅率征收房產稅,免征城鎮土地使用稅。

      3、對于個人轉租房屋的,大部分地區都不征稅房產稅,具體以當地規定為準。

      政策依據:

      (1)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條、第四條

      (2)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第二條

      (3)《財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)第二條

      四、關于印花稅

      房屋租賃合同,屬于財產租賃合同的一種,按照印花稅暫行條例規定,按租賃金額的千分之一貼花;但是對于對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。

      政策依據:

      (1)《中華人民共和國印花稅暫行條例》

      (2)《財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)第二條

      五、關于核定征收方面

      對于納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證,不能準確計算房屋租賃成本費用的,有些地區的稅務機關可以按租金收入核定應納稅所得額。

      比如國家稅務總局黑龍江省稅務局關于個人出租房屋個人所得稅征收管理的公告規定,自2019年5月1日起,納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證,不能準確計算房屋租賃成本費用的,按租金收入的5%核定應納稅所得額。應納稅額的計算公式如下:

      應納稅額=應納稅所得額×稅率

      個人出租住房,按10%的稅率征收個人所得稅;個人出租非住房,按20%的稅率征收個人所得稅。

      六、關于偷稅的認定方面

      1、對于出租方來說,如果存在有偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證,或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入,或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的情形的,是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      對于承租方來說,如果有采取前款所列手段,不繳或者少繳已扣、已收稅款情形的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      政策依據:

      《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條

      2、在稅收征管過程中,稅務機關認定出租方不繳或者少繳稅款的行為是否屬于偷稅,應當嚴格遵循上述《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條的有關規定。出租方未在法定的期限內繳納稅款,且其行為符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定的構成要件的,即構成偷稅,逾期后補繳稅款不影響行為的定性。

      另外,如果出租方在稽查局進行稅務檢查前主動補正申報補繳稅款,并且稅務機關沒有證據證明納稅人具有偷稅主觀故意的,不按偷稅處理。

      政策依據:

      《國家稅務總局關于稅務檢查期間補正申報補繳稅款是否影響偷稅行為定性有關問題的批復》 (稅總函[2013]196號)

      附:案例判決書

      河南省駐馬店市中級人民法院

      刑 事 裁 定 書

      (2019)豫17刑終68號

      原公訴機關河南省遂平縣人民檢察院。

      上訴人(原審被告人)王巧玉,女,1965年6月8日出生于河南省遂平縣,漢族,高中文化程度,無業,戶籍所在地遂平縣,住駐馬店市。因涉嫌犯逃稅罪,于2016年10月11日被遂平縣公安局取保候審后外逃,于2018年7月23日被遂平縣公安局刑事拘留;因涉嫌犯逃稅罪,于2018年8月1日經遂平縣人民檢察院批準后被執行逮捕。

      辯護人王建國,河南鴻鷹律師事務所律師。

      河南省遂平縣人民法院審理遂平縣人民檢察院指控的原審被告人王巧玉犯逃稅罪一案,于2018年12月13日作出(2018)豫1728刑初251號刑事判決,宣判后,王巧玉不服,提出上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。駐馬店市人民檢察院指派檢察員陳建偉出庭支持履行職務,上訴人王巧玉及其辯護人王建國到庭參加訴訟。現已審理終結。

      原判認定:2010年至2015年期間,被告人王巧玉將其租賃的遂平縣銀豐棉花有限公司營業樓的第一、二層房屋,分別轉租給了郭某、遂平縣恒隆家具城建設路分店、遂平縣恒生村鎮銀行股份有限公司,在此期間,除遂平縣恒生村鎮銀行股份有限公司以王巧玉的名義繳納各項稅款共184133元外,被告人王巧玉沒有申報納稅。遂平縣地方稅務局于2016年4月26日向被告人王巧玉下達了《責令限期改正通知書》,責令其于2016年4月28日前辦理有關納稅事宜,期限屆滿后,被告人王巧玉依然沒有繳納稅款。被告人王巧玉2010年逃避繳納稅款37857元,占應納稅額的100%;2011年逃避繳納稅款41898.2元,占應納稅額的100%;2012年逃避繳納稅款84032.2元,占應納稅額的74%;2013年逃避繳納稅款108577元,占應納稅額的79%;2014年逃避繳納稅款108577元,占應納稅額的79%;2015年繳納稅款95768元,以上共計逃避繳納稅款361843.4元,在納稅年度中逃稅數額占應納稅額的最高比例為100%。遂平縣公安局對本案立案偵查后,被告人王巧玉分別于2016年8月26日、2016年9月21日、2017年4月17日向遂平縣地方稅務局補繳稅費及滯納金共計472584.86元。

      認定上述事實,有被告人王巧玉的供述與辯解,證人王某1、舒某、郭某、王某2、徐某1、徐某2、張某、趙某、高某、謝某、馬某、段某的證言,及租賃協議、租房合同、收款收據、完稅證明、稅務部門出具的稅務檢查通知書、涉稅調查報告、責令限期改正通知書、行政處罰事項告知書、現場工作記錄、送達回證、情況說明、戶籍證明等書證予以證實。

      河南省遂平縣人民法院判決認為,被告人王巧玉不申報納稅,逃避納稅共計361843.4元,數額較大,且納稅年度中逃稅數額占應納稅額的最高比例為100%,其行為已構成逃稅罪。王巧玉主動到公安機關說明情況,并如實供述自己的犯罪事實,且當庭表示認罪,可認定為自首,依法可從輕處罰;王巧玉在公安機關立案后提起公訴前主動繳納全部稅款及滯納金,且系初犯,認罪態度好,認罪認罰,并主動交納罰金,可酌情從輕處罰。據此,依照《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一、三款、第六十七條第一款、第五十二條之規定,判決:被告人王巧玉犯逃稅罪,判處有期徒刑九個月,并處罰金人民幣二萬元。

      王巧玉上訴辯稱:一審判決認定其犯逃稅罪的事實不清、證據不足。①其與遂平縣恒生村鎮銀行約定由銀行方面繳納轉租稅費,轉租期間一直正常繳納,故原判認定其不申報納稅沒有事實依據;②其僅是經營租賃者,按照稅法規定應繳納所得稅率最高為10%,原判認定財產租賃所得稅20%計算數額是錯誤的;③其擴建經營場所投資的合理費用,一審法院未依法扣除,導致認定的涉案數額較大;④其于2016年8月26日已補繳稅款,公安機關2016年9月10日立案,原判認定其在公安機關立案后補繳稅款系錯誤。

      上訴人王巧玉的辯護人提出的辯護意見:①王巧玉系初犯,此前未因逃稅被刑事、行政處罰,且已補繳涉案稅費及滯納金,根據《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款的規定,不應追究刑事責任;②遂平縣地稅局未按照規定下達催繳通知書即直接移送公安機關追究刑事責任不符合法律規定;③2016年7月20日,王巧玉主動到遂平縣地稅局納稅,當時未繳納的原因是稅務工作人員讓其回去等通知再繳稅,王巧玉主動納稅的事實應予以認定;④稅務機關在計算王巧玉應納稅額時未將王巧玉自建房屋的建設費用從應納稅款中扣除明顯錯誤,增加了王巧玉的納稅基數和納稅額。一審期間辯護人提交的河南世紀聯合會計師事務所出具的司法鑒定意見應作為有效證據采納。

      河南省駐馬店市人民檢察院出庭檢察員的意見:原判認定上訴人王巧玉犯逃稅罪的事實清楚,證據確實、充分,建議二審法院維持原判。

      經二審審理查明的事實、證據與一審認定的事實、證據相一致,相關證據經一審當庭舉證、質證,二審核實無誤,本院予以確認。

      對于上訴人王巧玉提出其與承租人簽訂租賃協議時均約定由承租人繳納相關稅費、原判認定其未申報納稅沒有事實依據的辯解意見,經查,王巧玉將其租賃的遂平縣供銷社、遂平縣銀豐棉花有限公司的房屋分別轉租給遂平縣恒生村鎮銀行、遂平縣恒隆家具城、郭某等,王巧玉對其所取得的轉租收入有納稅的法律義務。關于王巧玉應承擔的稅費是否因租賃協議約定由承租人承擔,對此,遂平縣恒生村鎮銀行工作人員王某2、遂平縣恒隆家具城法人代表徐某1、及承租人郭某均明確予以否認,本案調取的相關租賃協議中對王巧玉轉租收入的稅費承擔亦無明確約定。遂平縣恒生村鎮銀行承租王巧玉提供的房屋,但因王巧玉未向銀行提供租賃費用票據,遂平縣恒生村鎮銀行不得已以王巧玉名義繳納稅費用于開票入賬,并非雙方約定由遂平縣恒生村鎮銀行代為繳納稅費,故王巧玉并無主動申報納稅的行為,對王巧玉上述辯解意見不予采信。

      對于上訴人王巧玉提出其于公安機關2016年9月10日立案前已補繳稅款的辯解意見,經查,此辯解意見已經一審庭審核實,遂平縣公安局于2016年7月27日收到遂平縣地稅局移交的案件,同年8月10日立案偵查,遂平縣公安局受案登記表、立案決定書在卷證實。王巧玉在公安機關立案偵查后,于同月26日補繳稅款,故王巧玉上述辯解意見理由不足,不予采信。

      對于上訴人王巧玉的辯護人提出遂平縣地稅局未下達催繳通知書即直接移送公安機關追究刑事責任不符合法律規定,根據《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款的規定,不應追究王巧玉刑事責任的辯護意見,經查,王巧玉逃稅一案系群眾舉報案發,遂平縣地稅局于2016年1月14日立案進行稅務稽查,同月18日起對王巧玉涉稅情況進行調查,同日向王巧玉下達稅務檢查通知書,并于次日及同年3月31日對王巧玉兩次詢問。其中2016年3月31日對王巧玉詢問過程中,王巧玉辯解其與承租方協議約定由對方承擔稅費,否認其本人有漏稅行為,稅務稽查人員亦告知王巧玉其應承擔的法定納稅義務。2016年4月26日遂平縣地稅局向王巧玉下達責令限期整改通知書,并于當日送達王巧玉,此后至本案移送公安機關的數月期間,王巧玉亦未向稅務機關補繳相關稅費。王巧玉不申報納稅,逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額百分之十以上,根據最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定(二),王巧玉在公安機關立案后再補繳應納稅款、繳納滯納金或者接受行政處罰的,不影響刑事責任的追究,王巧玉的行為不符合《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款的規定情形,故對辯護人的上述辯護意見不予采信。

      對于上訴人王巧玉及其辯護人提出2016年7月20日王巧玉主動到遂平縣地稅局納稅,工作人員有意拖延,人為造成逃稅罪的辯解、辯護意見,經查,遂平縣地稅局工作人員高某、謝某證言證實王巧玉因對向其征收的逾期滯納金不服而拒絕繳納,稅務機關無法收取。王巧玉及其辯護人的上述辯解、辯護意見理由不足,不予采信。

      對于上訴人王巧玉提出其僅是經營租賃者,按照稅法規定應繳納所得稅率最高為10%,原判認定財產租賃所得稅20%計算數額是錯誤的辯解意見,根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第五條、《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》第一條的規定,王巧玉轉租取得的租金收入,屬于個人所得稅應稅所得,按照“財產租賃所得”20%的稅率計算個人所得稅,以上法律法規的規定明確,故對王巧玉上述辯解意見不予采納。

      對于上訴人王巧玉及其辯護人提出王巧玉擴建經營場所投資的費用在計稅時未依法扣除,導致認定的涉案逃稅數額較大,對一審提交的司法會計鑒定意見應予采納的辯解、辯護意見,經查,2003年王巧玉租賃遂平縣供銷社供銷賓館院內東側一樓的十一間房屋,租金每年5000元。2005年王巧玉與遂平縣供銷社簽訂擴建協議,約定在遂平縣供銷社院內的空地上擴建一排房屋,與之前2003年租賃的十一間房屋,租金共計每年26000元,約定2020年合同到期后王巧玉出資擴建的房屋用于抵償租金。根據王巧玉與遂平縣供銷社簽訂的協議,擴建房屋費用雖由王巧玉個人出資,但王巧玉使用遂平縣供銷社院內空地,約定租金及支付方式,故上述擴建協議實為雙方簽訂的租賃協議,雙方約定的具體租金數額系王巧玉投入的承租成本,王巧玉一次性投入的建房費用是否屬于承租成本應予以扣減并無具體法律法規規定,遂平縣地稅局在對王巧玉轉租收入計稅時未予以扣減符合客觀實際情況。故對王巧玉及其辯護人提出的上述辯解、辯護意見不予采信。

      本院認為,原判認定上訴人王巧玉犯逃稅罪的事實清楚,證據確實、充分,定罪準確,審判程序合法,量刑適當,應予維持。依照《中華人民共和國刑事訴訟法》第二百三十六條第一款第(一)項之規定,裁定如下:

      駁回上訴,維持原判。

      本裁定為終審裁定。

      審判長 段桂東

      審判員 馬國中

      審判員 劉 輝

      書記員 禹建遜

      二〇一九年四月二十二日

      | 作者:老顧(中華會計網校答疑專家)

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